案情简介：

湖景花苑业委会为涉案湖景花苑小区业主委员会。湖景花苑业委会就聘请广东中亿律师事务所代表全体业主向开发商等责任主体追索小区公共资产的权利归属和历史收益在顺德区物业管理公共事务决策平台进行投票，投票事项获得通过。后湖景花苑业委会委托广东中亿律师事务所律师代理提起本案诉讼。恒基顺业公司为涉案湖景花苑小区的开发商。聚福山庄公司从2010年9月起租赁涉案湖景花苑小区会所进行经营。湖景花苑业委会认为，涉案小区会所在建筑区划内，属于小区公建配套，不属于专有部分也不属于市政公用部分，应属于全体业主共有，为此主张要求恒基顺业公司停止侵占涉案小区会所并停止妨害其行使所有权，同时要求恒基顺业公司、聚福山庄公司赔偿侵占涉案小区会所的使用费。

恒基顺业公司则认为涉案小区会所是由其自行投资建设的配套设施，会所的建设造价未分摊到业主的房价中去，会所的面积也未计入小区公摊面积范围，在小区的商品房出售时与业主明确了“小区会所的产权归建设单位佛山市顺德区恒基顺业房产有限公司所有”，涉案小区会所应为恒基顺业公司所有，为此提起反诉，主张要求确认涉案小区会所为其所有。

争议焦点：

综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审争议焦点为：1.湖景花苑业委会作为本案反诉被告是否适格；2.涉案小区会所是否为恒基顺业公司所有。

二审法院认为：

关于争议焦点一。法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，其根据业主大会的授权对外代表业主大会进行民事活动，其在从事民事活动时与他人发生纠纷的，可以成为民事诉讼主体，此其一。其二，恒基顺业公司在一审中提起的反诉是基于湖景花苑业委会的本诉而提起的，旨在抵销湖景花苑业委会本诉的诉讼请求，故湖景花苑业委会作为反诉被告诉讼主体适格。

关于争议焦点二。物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，经一审法院向相关政府部门发函调查，涉案会所的建造已履行了相关规划报建手续，建设工程完工后也办理了竣工验收备案，属于合法建造的房屋，可以确认所有权归相关权利人所有。关于涉案会所应属涉案会所建造者恒基顺业公司所有还是业主共有的问题，法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，涉案会所是独立的建筑，在构造上和利用上均具有独立性，此其一。其二，经一审法院发函向相关政府部门调查，涉案会所的建筑面积没有分摊到该小区的商品住宅，故涉案会所不属于法定的共有部分。其三，小区业主与恒基顺业公司签订的《湖景花苑国有土地使用权转让合同书》已明确载明会所不属于合同转让范围，该合同不存在涉案会所属于小区业主共有的约定。《商品房买卖合同》是为了办理房屋所有权过户而签订的合同，恒基顺业公司提交的小区业主出具的《承诺书》也反映了恒基顺业公司与小区业主订立该合同时均确认涉案会所所有权属于恒基顺业公司，合同不涉及对涉案会所所有权的处分，故《商品房买卖合同》不能证明涉案会所属于小区业主共有。因此，本案证据不能显示小区业主与恒基顺业公司存在涉案会所属于小区业主共有的约定。其四，根据佛山市自然资源局顺德分局向法院的回函，该局确认涉案会所不属于小区业主法定共有，涉案会所是因权属存在争议而暂不予进行所有权登记，该局并未认为涉案会所因不能登记成为特定业主所有权的客体而不予登记。因此，一审法院确认恒基顺业公司为涉案会所的所有权人并无不当，法院予以维持。由于恒基顺业公司为涉案会所的所有权人，湖景花苑业委会请求恒基顺业公司停止侵占涉案会所、停止妨害湖景花苑业委会对涉案会所行使所有权、赔偿占有使用费等主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

综上所述，湖景花苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

案例分析（意义）：

一、本案是佛山地区由法院判决确认开发商对小区会所享有所有权的首宗案例，对其他房地产开发商具有积极的启发作用，有效地维护了房地产开发商的投资信心。

二、在本案中，经办律师敢于建议当事人提出反诉，善于利用法律手段，成功运用侵权责任认定必须先要有对权属进行认定的逻辑，最终为当事人争取到司法确认会所产权的良好结果。

三、本案对业主委员会等基层民间组织法律意识的提高，对相应民事主体依法从事民事活动等方面，均有积极的教育作用。